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樓市降溫 房企前5月業績增速放緩、分化加劇
更新時間:2019/6/14 9:01:10      點擊:267次

  受市場降溫的影響,房地產企業的業績正在出現波動。

  近日,上市房企紛紛發布5月銷售業績,與去年同期相比,銷售增速放緩和增速下滑成為普遍現象。其中,受樓市調控影響,整體市場出現降溫,成為重要的原因。

  第一梯隊的三家房企中,萬科5月實現合同銷售金額579.9億元,前5月累計實現合同銷售2676.0億元,同比均有所提升。碧桂園5月單月的權益合同銷售金額為543.3億元,同比減少4.88%。恒大5月實現銷售535.3億,同比增長近三成,但公司前5月的銷售業績低于去年同期。

  中型房企的業績出現明顯分化。前5月,一些企業仍能保持近50%的增長規模,但銷售增速下滑到個位數的情況更為普遍,金茂、綠城、正榮等企業出現銷售負增長。

  因城施策、市場降溫,是房企業績增長受阻的重要大背景。分析人士認為,一城一策是未來調控政策的大趨勢,預計未來市場很難有反轉的可能,房企業績的高速增長時代將可能面臨終結。

  銷售增速放緩

  與去年同期相比,萬科5月單月銷售額增長35%,前五月累計銷售增速為12.0%。恒大前5月銷售金額為2315.4億元,同比下降約一成。因統計口徑有差異,目前尚難判斷碧桂園在前5月的銷售變化,但公司5月單月銷售出現下降。

  融創也出現了低速增長的現象。2019年5月,融創實現合同銷售金額約人民幣443.8億元,同比增長16%,環比增長13%。前5月,融創實現合同銷售金額1633.7億元,同比增長12%。

  根據易居克而瑞的數據,2019年1-5月,TOP100房企整體銷售業績規模近3.5萬億元,同比微增4.1%。與去年動輒超過30%的增速相比,降幅明顯。

  從單月來看,百強房企5月的銷售規模環比增長8.8%,同比僅增長5.7%左右,較3月、4月的12.2%和16.6%有明顯回落。

  由于企業策略、土地儲備、業務布局等不同,中型房企的業績出現明顯分化。

  分析人士認為,隨著貨幣化棚改進入尾聲,以及市場進入下行周期,未來房地產業的銷售規模很難出現大幅增長。-甘俊

  今年前5月,中駿合同銷售金額為268.13億元,同比增長55%,合同銷售面積213.49萬平方米,同比增長53%。建業地產前5月的銷售規模為258.9億元,同比增速達到46.8%。世茂則實現719億的銷售,增長39%。遠洋、旭輝、金地也實現30%以上的增長。

  相比之下,富力、花樣年的增速降至個位數,金茂、綠城還出現負增長現象。今年前5月,綠城集團合同銷售面積約291萬平方米,總合同銷售金額約553億元,同比分別下跌9.62%和5.79%。

  “ ‘頭部房企增速放緩、中型房企業績分化’的現象從去年就已出現。”北京某大型房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示,大型房企的年度銷售規模已經突破6000億的門檻,并將沖擊千億,穩住銷售規模并優化管理,將是這一階段的重點。

  相比之下,中型房企仍會在這一階段追求規模的突破,限于各種主客觀條件,這類房企的規模增速有所差別,但企業也往往在這一階段拉開差距。

  市場升溫乏力

  房企銷售增速放緩,與樓市大環境的變化密不可分。據中原地產研究中心的統計,5月單月,中央部委和地方政府出臺的房地產調控措施高達41次。雖然少于4月的60次,但連續兩月處于密集發布潮中。

  上海易居研究院指出,隨著部分熱點城市出現小陽春,5月樓市調控頻頻,房企和購房者的資金端均有收緊,全國各地銀保監局針對違規向房地產放貸開出了罰單,南京等部分二三線城市首套房房貸利率上調。此外,住建部對蘇州等4個房價漲幅過高的城市進行預警提示。部分熱點城市的“一城一策”呼之欲出。

  受此影響,5月重點城市房地產市場確有降溫表現,成交量再次步入下降通道,但各線城市市場持續分化。具體而言,一線城市市場需求依舊堅挺,多數二、三線城市市場明顯降溫,成交量均有不同程度的回落。

  以蘇州為例,5月11日和5月16日,連續出臺樓市調控措施。5月24日,蘇州市政府部門召開了主要開發商座談會,并傳遞出多個信息,包括全年房價漲幅必須控制在5%以內;所有項目預售備案價不得超過四萬;土地出讓指導價格會適當下調等等。

  此后,蘇州樓市的交易量和價格均出現一定回落,市場中的觀望情緒開始增多。

  中原地產首席分析師張大偉認為,各地可用的調控手段非常豐富,且如預警機制等長效機制已經開始運行,因此,要想快速給樓市降溫并不是難事。同時,總體來看,當前購房者的情緒也較為理性,恐慌性購房行為并未大面積發生。

  張大偉表示,雖然房企很可能在6月增加供應沖刺半年報,但在未來的6-8月傳統淡季中,銷售依然壓力非常大。

  根據中信建投的統計,6月1日到7日,重點城市新房成交面積同比下降4.00%,由正轉負,環比下降25.42%。其中,一線城市環比下降32.20%,二三線城市環比分別下降12.22%、36.54%。端午長假期間,各地的交易數據也普遍低迷。

  分析人士認為,隨著貨幣化棚改進入尾聲,以及市場進入下行周期,未來房地產業的銷售規模很難出現大幅增長。光大證券預測,2019年全國新建商品住宅銷售額約12.7萬億元,與上年持平;銷售面積約13.7億平方米,同比下降7.3%。其中,銷售增速將在今年第三季度見底。

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